Pražští zastupitelé schválili klíčový dokument pro kvalitu života a budoucnost bydlení. Jeho hlavním cílem je podpořit rozvoj města tak, aby se na něm férovým způsobem podílel jak veřejný sektor, tak soukromí investoři. Ti proto budou nově muset při rozsáhlejší výstavbě městu za zhodnocení pozemků zajistit výstavbu školy, školky, kvalitního veřejného prostoru a zeleně, nebo určitý podíl bydlení či finanční kompenzaci do dané lokality. Pravidla se uplatní v případech, kdy město zvyšuje hodnotu pozemků developera změnou územního plánu, kterou město díky novým pravidlům urychlí o několik let.

20220128_PRESS-KIT_TK_Nová pravidla pro developery_

„Nová pravidla pro developery přichází také s možností sníženého nájmu pro potřebné profese nebo předání bytů do městského fondu. Díky této Metodice můžeme začít stavět tisíce nových bytů, které jsou v Praze zoufale potřeba a které by bez těchto dohod vůbec nemohly vzniknout, území jsou totiž zablokovaná starým, ale stále platným územním plánem,“ uvádí primátor Prahy Zdeněk Hřib.

„Jde o jeden z nejdůležitějších nástrojů pro tvorbu města krátkých vzdáleností a vyvážených čtvrtí s kvalitním veřejným prostorem a dostatečnou občanskou vybaveností. Metodika vytváří jednotný, rovný a transparentní nástroj pro vyjednávání s developery, poskytuje jim čitelnost chování města a předvídatelnost a stabilitu pro jejich projekty a zároveň městským částem právní oporu i návod, jak správně postupovat,“ říká Petr Hlaváček, náměstek primátora pro územní rozvoj a územní plán.

Nová pravidla výrazně urychlují povolovací procesy a odemykají pro výstavbu dosud zablokované brownfieldy. Také upravují proces jednání s developery, na jehož základě bude město a městské části uzavírat s investory smlouvy, které zajistí závazky developerů i podrobnost regulačních plánů v nových čtvrtích. Metodika proto umožní Praze růst odpovědněji a přitom rozvíjet kvalitu zázemí pro stávající i budoucí obyvatele, ať už jde o životní prostředí, služby a nutnou infrastrukturu.

„Společně s náměstkem pro finance Pavlem Vyhnánkem dlouhodobě říkáme, že stávající podoba rozpočtového určení daní státem a příjmové autonomie měst je nevyvážená, obzvláště ve vztahu k nové výstavbě a nárůstu počtu obyvatel. Musíme usilovat o systémovou změnu nastavení financování obcí. Nová Metodika bude předlohou pro další česká města a věříme, že v důsledku pomohou celé republice. Z rozvoje obce musí profitovat především jeho stávající i příchozí obyvatelé, bez toho nikdy krizi bydlení nevyřešíme,“ připomíná Petr Zeman, zastupitel a předseda výboru pro územní rozvoj.

Co nová pravidla navrhují?

Celková hodnota plnění každého investora je transparentně stanovena v samotném dokumentu. “Naším cílem je zcela jasná komunikace vůči investorům i městským částem. Kromě zvýšení transparentnosti Metodika jasně uvádí také to, že požadované plnění bude vždy uplatněno v místě vzniku konkrétního projektu. Tímto způsobem se pak přímo zvýší kvalita životního prostředí v daném území,” dodává Petr Hlaváček.

Metodika stanovuje částku 2.300 Kč za metr čtvereční hrubé podlažní plochy při zhodnocení pozemku změnou územního plánu. „Částka je nejvyšší, jakou kdy kdo v Praze s developery dojednal, aby byla akceptovatelná pro všechny strany. Je však potřeba připomenout, že námi navržené číslo je sice nejvyšší možné, ale zároveň je pečlivě navrženo tak, aby ještě nezvýšilo cenu bytů, respektive aby v dlouhodobém horizontu pomohlo bytovou krizi řešit. Developerovi se totiž náklady na realizaci projektu hned z několika důvodů sníží, primárně díky součinnosti města a díky urychlení realizace jeho projektu vlivem Metodiky, na brownfieldech o tři až pět let,“ upřesňuje Petr Hlaváček.

Dosud byla praxe taková, že město bylo spíše divákem celého procesu. Nyní má Praha nástroj, pomocí kterého může celý vznik nových čtvrtí včas koordinovat a řídit budování vybavenosti.

„Městské části Prahy v Metodice získávají doporučení, za jakých podmínek projednávat s investory plánované záměry. Podrobnosti si však mohou upravit na míru svému území. Metodika byla proto od počátku konzultována také se Svazem městských částí hlavního města Prahy, jehož členové vznik materiálu oceňují a vyjednané částky považují za nepodkročitelné minimum, zvlášť v současné situaci prudkého zdražování,“ doplňuje jeho předsedkyně Jana Plamínková.

Jak to bude v praxi fungovat?

Prostřednictvím transparentního a přesného výpočtu Metodika předem určuje, jakou měrou se investor konkrétního projektu, pro který žádá o změnu územního plánu, bude podílet na budování související infrastruktury a zajištění občanské vybavenosti. Tento princip díky zcela novému způsobu výpočtu zohlední mimo jiné, na jaké ploše je výstavba plánována. “Metodika jasně rozlišuje mezi výstavbou takzvaně na zelené louce a třeba na brownfieldech, na kterých bude konečně možné stavět výhodněji a hlavně mnohem dříve, tím, že pomůže odemknou největší pražské brownfieldy,” uvádí Petr Hlaváček.

Metodika umožní městu reagovat na situaci a u konkrétního projektu se s investorem před změnou územního plánu dohodnout na uzavření závazné smlouvy a na vhodné formě jeho plnění. „Půjde buď o finanční příspěvek, přímo vázaný na realizaci veřejného vybavení v dané lokalitě, nebo nefinanční plnění v podobě vybudování zeleně, jako jsou parky nebo vegetační prvky v ulicích, míst ve školách či školkách, nutné dopravní infrastruktury nebo výstavbu bytů a jejich převedení do vlastnictví města. Variantou je i uspořádání architektonické soutěže nebo zajištění podporovaného bydlení,“ vysvětluje za autorský tým Metodiky architekt Filip Foglar, který veškeré práce koordinoval.

Pravidla vznikala na Magistrátu hl. m. Prahy téměř dva roky. Autory celého materiálu jsou kromě Hlaváčka architekti Filip Foglar a Zdeněk Völfl. Zpracovateli právní části jsou advokátní kanceláře Frank Bold Advokáti a Havel & Partners. Kromě nich se na práci po dobu dvou let podílelo téměř 60 odborníků z řad ekonomů, právníků, developerů, architektů a dalších specialistů. Materiál byl po celou dobu prací konzultován a tříkolově projednáván se zástupci investorů, Asociace developerů, městských částí a s pomocí veřejných prezentací a diskusí i s veřejností.

“Při práci na Metodice jsme zužitkovali zkušenosti s přípravou podobných pravidel ve městech, jako je Brno, Jihlava, Liberec nebo Pardubice. Jedná se o velmi efektivní způsob, jak vést jednání o budoucí výstavbě mezi samosprávou a investorem, protože mnoho podmínek, včetně možností finančního či nefinančního plnění, je v Metodice definováno předem. Kromě efektivity to zaručuje také transparentnost,” komentuje advokát a ředitel kanceláře Frank Bold Advokáti Pavel Franc.

„Přesnější podobu plánovacích smluv s investory upravuje až nový stavební zákon, který není dosud účinný. Proto je za současného stavu nezbytné precizně právně definovat tato pravidla v metodice a ve vzorových smlouvách a zajistit jejich soulad s právem. Ze smluvního charakteru pak vyplývá, že tuto dohodu musí chtít obě strany, neboť pro obě je něčím výhodná. Naším úkolem bylo tyto vzorové dokumenty připravit,“ doplňuje František Korbel, jeden ze spoluautorů nového stavebního zákona z advokátní kanceláře Havel & Partners.

Pravidla s oficiálním názvem Metodika spoluúčasti investorů na rozvoji hl. m. Prahy (verze 5.0) schválilo Zastupitelstvo hl. města Prahy 27. ledna 2022. Začínají platit ihned.

Celý materiál je k dispozici zde: https://www.petr-hlavacek.eu/projekt/metodika-kontribuce-investoru

●             Trend moderních českých měst: Zásady pro spolupráci s investory

○               Co a k čemu jsou Zásady pro spolupráci s investory?

Jedná se o dokument, kterým si město stanovuje pravidla pro vstup investora do jeho území. V současné době je to čím dál rozšířenější a velmi efektivní způsob, jak se mohou vést jednání o komerčních stavebních projektech ke vzájemné spokojenosti investora i města. Zásady pomáhají usnadňovat vzájemnou spolupráci obou stran tak, aby se město mohlo rozvíjet udržitelně a s dostatkem kvalitní veřejné infrastruktury a občanské vybavenosti.

 

Města musí podle zákona o obcích o své území a jeho trvale udržitelný rozvoj pečovat a chránit veřejný zájem. Důsledkem stavebního rozvoje je ale vyšší zátěž území obce, která vede k nutnosti zajistit odpovídající kapacitu veřejné dopravní a technické infrastruktury (např. silniční komunikace, vodovody, kanalizace), občanské vybavenosti (např. stavby ZŠ, MŠ apod.) a veřejných služeb pro nové i stávající obyvatele. Města proto využívají Zásady spolupráce s investory pro nastavení transparentních a nediskriminačních podmínek, za nichž se investoři na nákladech na rozvoj a údržbu veřejné infrastruktury mají podílet (ať už finančně či nefinančně, tedy jejím vybudováním) a za nichž jim samospráva města poskytne součinnost při přípravě stavebního projektu a jeho umístění do území. Výsledkem jednání mezi městem a investorem je pak uzavření smlouvy stanovující vzájemné podmínky ke konkrétnímu projektu. Zásady se týkají pouze činnosti samosprávy města a její spolupráce s investorem a nijak nezasahují a ani zasahovat nemohou do činnosti stavebního úřadu či dotčených orgánů státní správy, které rozhodují o konkrétním stavebním projektu.

 

Cílem Zásad je tedy stanovit spravedlivou a odůvodněnou spoluúčast investorů na zvýšených nákladech města na veřejnou infrastrukturu, kterou investičními záměry vyvolávají, dále řešit deficity veřejné infrastruktury a občanské vybavenosti a zajištění udržitelného rozvoje a ochrany zájmů obyvatel města.

 

Zkušenosti z praxe ukazují, že investice do přípravy takových pravidel se vyplatí. Konkrétní podobu dokumentu, který je vždy navázán na program strategického rozvoje a jiné koncepční dokumenty města, si navíc každé město upravuje podle vlastních požadavků.

 

“Jedná se o velmi efektivní způsob, jak vést jednání o výstavbě mezi samosprávou a investorem. Lze říci, že pro urychlení výstavby ve městě tak můžou Zásady pro spolupráci s investory částečně suplovat chybějící nový stavební zákon, který má povolovací procesy a výstavbu urychlovat,” komentuje advokát a ředitel kanceláře Frank Bold Advokáti Pavel Franc.

 

„V každém městě jsou specifické podmínky a požadavky, jedno ale mají Zásady všude společné. Cílem je nastavit předvídatelné a transparentní prostředí, s rovnými pravidly pro všechny investory a garancemi, které získávají město i developer,“ uvedl advokát Jiří Nezhyba z kanceláře Frank Bold Advokáti.

○               Jaké další benefity dokument přináší?

• Závazná pravidla = jasná očekávání: Nastavení pravidel posílí jistotu a konstruktivnost spolupráce při realizaci nových developerských projektů, ale také přispívá k budování transparentního vztahu města s investory.

 

• Udržitelný rozvoj obce: Ještě před samotnou výstavbou si obec určí, jakou měrou a prostředky (finančním či nefinančním plněním) se investoři budou podílet na zachování dostatku dopravní infrastruktury, míst ve školách či školkách, zajištění vodovodů a dalších nákladů, které s sebou výstavba nutně přináší.

 

• Návratnost příspěvku do území: Konkrétní příspěvek investora na zvýšených nákladech na veřejnou infrastrukturu a občanskou vybavenost je využit v území a lokalitě, kde vzniká investorův stavební záměr.

 

• Nediskriminační postup: Zásady stanovují pevná pravidla pro spolupráci s investory včetně míry závaznosti konkrétních kroků. Na podobné investiční záměry jednotlivých investorů se přitom použijí stejná pravidla a vůči všem se postupuje stejně.

 

• Dokument na míru: Pro tvorbu Zásad spolupráce s investory neexistuje žádná zákonem stanovená nebo doporučená metodika. Základním pravidlem však vždy zůstává, že dokument nelze tvořit izolovaně a že musí reagovat na priority a potřeby rozvoje města, v němž se předpokládá nová výstavba. Právě pro tu je třeba stanovit pravidla, která by město stanovilo pro všechny budoucí stavebníky.

 

• Dobrovolnost: Investor vstupuje do jednání s městem vždy dobrovolně, k uzavření smlouvy v návaznosti na zásady nemůže město investora nutit. Je však v jeho zájmu, aby se obě strany dohodly a vzájemně na přípravě investičního záměru spolupracovaly.

 

○               První statutární město využívající Zásady: Jihlava

• Jihlavští zastupitelé schválili Zásady pro spolupráci s investory 12. 2020, využívat v praxi je město začalo 5. 1. 2021.
• V uplynulém období, tedy už i se Zásadami, se chystá výstavba zhruba 1000 bytových jednotek.
• Širší diskuzí v souvislosti se Zásadami prošly desítky projektů. Zlepšila se přitom urbanistická i architektonická kvalita projektů.
• Dokument přinesl jednoznačná a transparentní pravidla, což investory motivuje k umístění svých projektů do Jihlavy.
• Evidují první pozitiva přijetí Zásad: investoři využívají manuál k výstavbě pro zkvalitnění svých projektů, k nimž se následně vyjadřuje skupina pracovníků města – investor tak získá komplexní informace k podmínkám výstavby na jednom místě ze všech odborů samosprávy.
• Pomocí Zásad došlo k vyřešení dlouholetých problémů a výstavba v Jihlavě se může posouvat rychleji a správným směrem.

 

○               Rok transparentní spolupráce s investory: Brno

 

• Zásady nabyly platnosti a účinnosti dnem 4. 2021.
• Smlouvu o výstavbě uzavřelo město Brno podle Zásad se 14 investory.
• Minimálně 2298 nových bytů bude postaveno díky již uzavřeným smlouvám s investory.
• 153 815 384 korun = hodnota finančních příspěvků nebo jiného plnění do městem spravovaného Fondu developerských projektů, k jejímuž poskytnutí se investoři smluvně zavázali za poslední rok, z nich se následně vybudují vodovody, kanalizace, silnice, parkoviště, chodníky, cyklostezky, školky, školy atd.
• zhruba 23 milionů už má Brno k dispozici, smlouvy se naplňují postupně

 

○               Zásad pro spolupráci s investory přibývá ve statutárních městech i menších obcích

Experti na stavební právo a územní plánování z kanceláře Frank Bold Advokáti pomáhali nastavovat Zásady pro spolupráci s investory i v dalších statutárních městech či obcích. Patří k nim:

 

• Praha
  • Rada hlavního města Prahy odsouhlasila 1. 2022 jednotnou Metodiku kontribuce do území pro celou Prahu, která se vztahuje na záměry, které vyžadují změnu územního plánu. Dokument projednají pražští zastupitelé 27. 1. 2022.
  • Na základě přesného a transparentního výpočtu město určí, jakou měrou se soukromí investoři budou finančně podílet na budování nové infrastruktury, občanské vybavenosti, veřejných prostor, městských bytů apod..
  • Půjde buď o finanční příspěvek, nebo nefinanční plnění v podobě vybudování zeleně, jako jsou parky nebo vegetační prvky v ulicích, míst ve školách či školkách, nutné dopravní infrastruktury nebo výstavbu bytů a jejich převedení do vlastnictví města.
  • Zohledněno bude, zda se jedná o výstavbu na “zelené louce” nebo například na brownfieldech, které budou zvýhodněné.
• Pardubice
  • Zastupitelstvo města Pardubice dokument schválilo 1. 2022.
• Liberec
  • Město Liberec využívá Zásady pro spolupráci s investory od 1. 2022.
• Mnichovo Hradiště
  • Poprvé byly Zásady pro výstavbu v Mnichově Hradišti schváleny 4. 2018, momentálně je platné aktualizované znění dokumentu, který 16. 12. 2020 pod názvem “Zásady rozvoje území města Mnichovo Hradiště” schválili zastupitelé.

 

K průkopníkům ve využívání Zásad pro spolupráci s investory pak patří Říčany, kde je zastupitelé města schválili v říjnu 2009 a účinný je dokument od 1. 11. 2009. Ještě dříve 12. 1. 2008 schválili podobný dokument, Zásady pro výstavbu v rozvojových obytných zónách zastupitelé Tábora.

Zásady si dosud pořizovala zejména statutární města. Přínosné však jsou i pro menší obce. Zejména ty, které se rychle rozvíjejí, potřebují nastavit podmínky pro jednání mezi samosprávou a investory, aby se jejich území mohlo rozvíjet udržitelným způsobem. Experti Frank Bold proto připravují vzorové zásady šité na míru právě menším obcím. Díky nim si budou moci zlevnit jejich pořízení, a zároveň získají zkušenostmi prověřený návod, jak díky zásadám stimulovat udržitelný urbanismus a rozvoj svých sídel. K dispozici bude vzorový dokument pravděpodobně v dubnu.

MHMP